Ny lag för allmännyttan
Vid årsskiftet infördes en ny lag för kommunala bostadsaktiebolag som innebär att de ska kombinera affärsmässighet med samhällsansvar. Samtidigt ändras hyreslagstiftningen — allmännyttan sätter inte längre taket för hyrorna på orten.
Den nya lagen innebär att de kommunala bostadsbolagens verksamhet ska bedrivas i allmännyttigt syfte. Bolaget ska tillgodose olika bostadsbehov; utbudet ska vara varierat, av god kvalitet och attrahera olika hyresgäster, inklusive människor med en svag ställning på bostadsmarknaden. Det ska också erbjuda hyresgästerna möjlighet till boinflytande.
En grundläggande tanke är att bolagets bostäder ska vara tillgängliga för alla - oavsett social, ekonomisk, etnisk eller annan bakgrund. I det allmännyttiga syftet ingår även ett aktivt samhällsansvar. Det kan handla om etiskt, miljömässigt och socialt ansvarstagande, ofta som ett bidrag till hållbar utveckling eller för att möta klimatutmaningen.
För att undvika snedvridning av konkurrensen ska det kommunala bolaget driva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Det ska alltid utgå från vad som är bäst för bolaget och agera som en långsiktig och seriös fastighetsägare.
Det betyder också att kommunen inte får ge det egna bolaget några särskilda fördelar som gynnar det ekonomiskt i förhållande till privata fastighetsägare.
Kommunen ska ställa motsvarande avkastningskrav på sitt bolag, som likartade långsiktiga privata fastighetsägare gör. Kravet ska dock alltid utgå från den lokala marknadssituationen och bolagets egna förutsättningar.
Om kommunen går i borgen för bolagets lån ska en avgift tas ut så att bolaget inte får lägre lånekostnad än konkurrenterna. Å andra sidan får kommunen inte ställa krav på att bolaget vidtar åtgärder som inte är lönsamma. Om kommunen vill få sådana åtgärder genomförda, måste det ske i egen regi eller efter upphandling.
Från och med i år gäller även nya bestämmelser i hyreslagen. De har betydelse om en tvist om hyrans storlek förs till hyresnämnden. För att bestämma vilken hyra som är skälig har nämnden hittills jämfört med hyran för likvärdiga lägenheter hos allmännyttan. Förändringen innebär att man kan jämföra med alla likvärdiga lägenheter oavsett ägare, men deras hyra måste vara bestämd i en kollektiv förhandlingsöverenskommelse.
Detta innebär också att de privata hyresvärdarna inte behöver invänta allmännyttans förhandlingsresultat innan de påbörjar sina egna förhandlingar. De kan inte längre luta sig mot allmännyttans resultat, utan måste ta fram egna argument för hyreshöjningar.
Systemet med kollektiva förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästföreningen består. Hyresmarknadens parter är överens om att man bör sträva efter en systematisk hyressättning relaterad till lägenheternas bruksvärde. Förändringar i hyresnivån ska därutöver ske med hänsyn till förändringar i förvaltningskostnaderna. Man är också överens om att vägen dit även i framtiden ska gå genom förhandlingar.
En grundläggande tanke är att bolagets bostäder ska vara tillgängliga för alla - oavsett social, ekonomisk, etnisk eller annan bakgrund. I det allmännyttiga syftet ingår även ett aktivt samhällsansvar. Det kan handla om etiskt, miljömässigt och socialt ansvarstagande, ofta som ett bidrag till hållbar utveckling eller för att möta klimatutmaningen.
För att undvika snedvridning av konkurrensen ska det kommunala bolaget driva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Det ska alltid utgå från vad som är bäst för bolaget och agera som en långsiktig och seriös fastighetsägare.
Det betyder också att kommunen inte får ge det egna bolaget några särskilda fördelar som gynnar det ekonomiskt i förhållande till privata fastighetsägare.
Kommunen ska ställa motsvarande avkastningskrav på sitt bolag, som likartade långsiktiga privata fastighetsägare gör. Kravet ska dock alltid utgå från den lokala marknadssituationen och bolagets egna förutsättningar.
Om kommunen går i borgen för bolagets lån ska en avgift tas ut så att bolaget inte får lägre lånekostnad än konkurrenterna. Å andra sidan får kommunen inte ställa krav på att bolaget vidtar åtgärder som inte är lönsamma. Om kommunen vill få sådana åtgärder genomförda, måste det ske i egen regi eller efter upphandling.
Från och med i år gäller även nya bestämmelser i hyreslagen. De har betydelse om en tvist om hyrans storlek förs till hyresnämnden. För att bestämma vilken hyra som är skälig har nämnden hittills jämfört med hyran för likvärdiga lägenheter hos allmännyttan. Förändringen innebär att man kan jämföra med alla likvärdiga lägenheter oavsett ägare, men deras hyra måste vara bestämd i en kollektiv förhandlingsöverenskommelse.
Detta innebär också att de privata hyresvärdarna inte behöver invänta allmännyttans förhandlingsresultat innan de påbörjar sina egna förhandlingar. De kan inte längre luta sig mot allmännyttans resultat, utan måste ta fram egna argument för hyreshöjningar.
Systemet med kollektiva förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästföreningen består. Hyresmarknadens parter är överens om att man bör sträva efter en systematisk hyressättning relaterad till lägenheternas bruksvärde. Förändringar i hyresnivån ska därutöver ske med hänsyn till förändringar i förvaltningskostnaderna. Man är också överens om att vägen dit även i framtiden ska gå genom förhandlingar.
