Bruksvärdering på Soltunet
VD Alexander Larsson svarar på frågor om bruksvärderingen på Soltunet
1. Varför vill Norabostäder se över hyrorna på Soltunet?
Vår hyressättning ska följa hyreslagen. Den bygger på principen ”lika hyra för lika lägenhet”. Det innebär att lägenheter med liknande standard, storlek och egenskaper ska ha likvärdig hyra oavsett vem som äger fastigheten.
Det är en lagstiftning som gäller alla hyresvärdar, både privata fastighetsägare och allmännyttiga bostadsbolag. Syftet är att skapa en balanserad hyresmarknad där hyror sätts på ett likvärdigt sätt.
Om hyrorna i ett område under lång tid avviker från jämförbara bostäder riskerar hyresstrukturen att bli orättvis. Därför ser vi nu över hyresnivåerna på Soltunet genom en bruksvärdering.
En annan viktig aspekt är att rätt hyresnivåer skapar förutsättningar för långsiktigt underhåll och investeringar i fastigheterna. Att ta hand om ett äldre bostadsbestånd kräver kontinuerliga investeringar och en hållbar ekonomi.
Norabostäder är ett kommunalt bostadsbolag utan privata ägare som kräver utdelning. Det innebär att de hyresintäkter som genereras återinvesteras i bostäderna och verksamheten till nytta för våra hyresgäster.
2. Vad menas med rätt hyresnivå?
En rätt hyra innebär att hyran speglar lägenhetens bruksvärde. Bruksvärdet bedöms utifrån faktorer som standard, storlek, planlösning, läge i huset och andra egenskaper som påverkar boendekvaliteten.
Om man som hyresvärd eller hyresgäst upplever att hyran inte speglar lägenhetens faktiska bruksvärde kan frågan prövas genom en bruksvärdering. Då jämförs lägenheten med andra liknande lägenheter på samma ort.
3. Hur går en bruksvärdering till?
Processen inleds med att hyresvärden begär förhandling med Hyresgästföreningen om bruksvärdet i ett område eller i en specifik fastighet. I detta fall gäller det området Soltunet.
Tillsammans tar parterna fram en metod för hur värderingen ska genomföras. Det handlar bland annat om vilka egenskaper i lägenheterna som ska bedömas och hur de ska dokumenteras.
Norabostäder tar därefter fram ett underlag där lägenheternas standard och egenskaper beskrivs och jämförs med likvärdiga lägenheter i Nora. Utifrån detta lägger vi fram ett yrkande om ny hyresnivå.
Därefter följer förhandlingar med Hyresgästföreningen. Målet är alltid att nå en överenskommelse i förhandling.
4. Hur har ni kommit fram till ert yrkande?
Vårt yrkande bygger på jämförelser mellan lägenheter på Soltunet och likvärdiga bostäder i Nora. I arbetet vägs faktorer som standard, boendekvalitet och hyresnivåer in.
I många fall har vi kunnat se att hyrorna på Soltunet ligger lägre än i jämförbara bostäder på orten. Bruksvärderingen syftar därför till att skapa en mer logisk och rättvis hyresstruktur.
Varje lägenhet bedöms utifrån sina egna egenskaper, vilket innebär att eventuella förändringar kan variera mellan olika lägenheter.
5. Kommer ert yrkande att motsvara den slutliga hyran?
Det yrkande som Norabostäder lämnar är vår bedömning av vilken hyra som motsvarar lägenhetens bruksvärde. Det är också utgångspunkten i förhandlingarna med Hyresgästföreningen.
Det slutliga utfallet avgörs i förhandling. Om parterna inte når en överenskommelse kan frågan prövas av Hyresnämnden.
Om hyrorna förändras är vår ambition att övergången ska ske på ett ansvarsfullt sätt. Vid större förändringar kan det bli aktuellt med en upptrappning över flera år.
6. Hur tänker ni kring hyresgästernas ekonomi?
Vi är medvetna om att förändringar i hyran påverkar hushållsekonomin för många hyresgäster. Samtidigt har vi ett ansvar för att långsiktigt förvalta våra fastigheter och säkerställa att de håller en god standard även i framtiden.
En hållbar förvaltning kräver att hyrorna speglar bostädernas faktiska bruksvärde. På så sätt kan vi fortsätta underhålla och utveckla våra bostäder och skapa bra boendemiljöer för både dagens och framtidens hyresgäster.
